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1. 由照片看,貴社區是連楝式透天厝. 據您描述,那應該是32戶共用1張建造執照的 區分所有建築物.(當然適用於公寓大廈管理條例及民法第799條) 2. 如果32戶共用同1張建造執照且該地又是"建築基地"的一部分. 那麼該地不僅是法定空地,還是貴社區 "尚未登記的共有地". *建築基地: '建造執照'所列起造人用來申請建築的一宗土地(1筆至數筆地號 所構成的面積範圍) *要看"建造執照" 及"土地登記簿"才能得知,該地是否為建築基地的一部分. 3. "共照"必然會有共用部分,必然適用公寓大廈管理條例. 該條例第3條第2項 ,說明區分所有權人(屋主),對共用部分有"所有權". 該條例第58條是消費者權益[ 限制起造人(原地主)/建築業者的條文 ] 違反58條的罰則, 訂於第49條第8項.(罰4~20萬) ==>縣政信箱或1999 都可以檢舉. 那個行為很明顯是第58條所敍述的 "為其他有損害區分所有權人權益之行為" 4. 共用部份,即使尚未登記,仍算"共有". 受民法799條,及民法817條保障! (請參考大法官會議 釋字第600號解釋文理由書第3段前2句) 5. 如果,公家(行政&司法)單位跟您說 "要登記"的時候,記得拿該解釋文給他看! 解釋文之效力,請參考 大法官會議釋字第185號解釋文理由書第1段. 其中這一段,非常夠力! "各機關處理有關事項時,應依解釋意旨為之,違背解釋之判例,當然失其效力" =======> 可以強到讓法院判例都失效喔!

籃球場上要得分,得把球投進籃框內才算;法庭上要得分,則要讓有利於己的法律條文出現在判決書上才算! 住戶主張法定空地的所有權,其實是於法有據. 諸如民法第799條(區分所有建築物),公寓大廈管理條例第3條第2項(區分所有的定義) ,民法68條(主物,從物)等皆是. 重點是,這些有利於住戶主張法定空地所有權的法律條文,必須確認會出現在判決書上才行! 判決書上若是僅出現建築法第11條,而遺漏掉其它有利於己的法律條文(或者只是依附在建築法第11條作"理"的陳述),則在法庭判決上,會顯得相當吃虧! 判決書上,住戶這邊有出現"區分所有"及"共有"的字句,在理的陳述方面也相當到位!若是能交代”區分所有”及”共有”是出自那部法律的那一條會更好! (個人觀點,僅供參考)

了解區分所有形態及建物登記的順序及土地分割的時機,可能有助於問題釐清! 一.這是內外層形態的區分所有建築物. 外層是典型的連楝式透天厝區分所有,內層則是典型的公寓式區分所有. 其中有爭執的部分(即住戶尚未登記的部分)其實是外層區分所有的共有部分! 粗略分析(參照民法799條第2及第5項的分法)如下: A.外層區分所有(以建築基地面積為範圍,分為二部分): a.專有: 每一楝透天厝(4層) 及 該楝座落之土地分割(如住戶的3x4地號) b.共有: 建築基地範圍的其它部分,細分為二部分 b-1建築物共有(所屬之共有部分):公共設施 (若無公設,僅基地共有亦算區分所有) b-2建築基地共有(基地之權利):法定空地面積總和 [尚未登記] B.內層區分所有 [ 以每一楝4層透天厝座落之土地分割(如3x4地號)為範圍,分為二部分]: a.專有:每一層房子 b.共有:該楝座落之土地分割範圍內其它部分,細分為二部分: b-1該楝建築物共有(所屬之共有部分):頂樓,樓梯間…. b-2該楝土地分割共有(基地之權利):各層持分該楝土地分割的1/4 若買二層則持分1/2 註1: 3x4地號具有雙重身份. 對外層區分所有而言, 3x4地號是該楝的土地專有部分; 而對內層區分所有而言, 3x4地號則是建號xx97~建號xx00的共有部分. *要爭取「區分所有建築物」所有權 ,可以選用民法799-2 ! 其條文內容如下: 同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規定。 二. 共照連楝式透天厝,其房屋登記申請順序及建築基地內土地分割的時機.如下: A.房屋登記申請順序是： 1.建造執照 2.使用執照 3.建物所有權第一次登記(保存登記):保存登記後,地政機關會編定建號，並發給建 物(或房屋)所有權狀. 4.建物登記謄本 B.建築基地內土地分割的時機 B-1.民國75年以前: 通常先申請建照再分割. B-2.民國75年以後: 通常會先作完分割,再申請建造執照,因遷就「建築基地法定 空地分割辦法第2條」規定. *土地登記簿所登錄,於66年~67年間(68年1月取得使用執照前)所為之基地分割, 應該是為了興建”連楝式透天厝”所為之專有共有(共用)分割! *能將法定空地從建築基地分割出去的唯一法源,是民國75年發布的法定空地分割辦法(依民國73年修正的建築法第11條第3項制定) 註:共照連楝式透天厝區分所有建築物,為了區隔專有.共有,其建築基地一定會作分割; 而一般公寓式區分所有建築物的基地不作分割(全部共有).

我認為問題的根源,是”合建地主”的2個與事實不符的宣稱(或主張),沒有被仔細檢視! 從新檢視問題如下: 一.問題描述及初步確認: (一)建造執照[65年第2600號]: 發照日期:(65.09.01) 實際竣工日期:(66.09.30) 層楝戶數: 4 層,2幢,共 18戶 基地分割期間: (66.12) ~ (67.8) A.合建地主宣稱1:基地分割後,取得合建分配之保留地[即系爭土地(法定空地)] B.初步確認1: b-1.該基地分割僅是單純的連楝式透天厝專有.共有分割!與合建分配無關! (法定空地為合建物不可分割的一部分; 保存登記前之分配,抵觸民法758條, 民法72條) b-2.建造執照並無「保留地」之記載! 地主「保留地」之主張,顯然與建造執照不符,應屬部份無效之行政處分(參照行政程序法 第111條第1項第5,6款;第110條;第112條) *註:分割移轉(興建房屋的必要步驟)部分有效,擁有所有權部分無效. (二)使用執照1 [68年(莊)第0131號]: 取得日期: 68-01-12 ;層楝戶數:4層2座18間 A.合建地主宣稱2: 建商將所分得的房屋基地部分,移轉分配給自然人”尤XX”. B.初步確認2: b-1.該次土地移轉,不算土地轉讓,亦不是土地出售! 若為「土地出售」或「土地轉讓」,顯然與「建造執照」所核準之項目不符,應屬全部無效或部份無效之行政處分(參照行政程序法 第111條第1項第5,6款;第110條;第112條)! b-2.該次土地移轉,僅是建商為方便區別專有.共有區域所為之土地移轉,並非房屋部分基地分配. (房屋基地為合建物不可分割的一部分;保存登記前之分配無效,抵觸民法758條) (三)保存登記1日期:(68.5.1) (四)使用執照2 [68年(莊)第1588號]:取得日期:68-06-07;層楝戶數:4層2座20間(新增2間,為131巷5,7號) (五)保存登記2日期: ?(判決書未記載) 註解:1.上列,原告宣稱的部分,解讀自判決書.若有出入,仍以判決書內容為準. 2.使用執照資料來源,為執照存根查詢系統\執照原始圖檔. 建造執照資料來源,為執照存根查詢系統 (六)初步結論: A:建商「合建物」保存登記前,所為之土地移轉處分無效(因為抵觸民法758條,民法72條)! a-1: ”合建地主”無取得”保留地”之權源! a-.2: ”自然人尤某某”無取得”房屋基地所有權”之權源! B:「合建物」保存登記後,合建物之分配,應受當時物權條文(民法799條,民法68條)之限制! 二.抵觸條文部分細部描述 1.合建契約消滅前,「合建物」之物權己產生!合建分配原則,受「合建物」物權及其相關條文之限制! 地主簽合建契約(含土地使用同意書)的目的,可以歸納為「以地易價(即合建分價)」,「以地易物(即合建分成)」二類. 無論是「易價」或「易物」,其前提是「合建物」產生後(保存登記後),才能進行! 保存登記後,「合建物」之分配,須符合其物權規定才有效! a..建商是以區分所有形態辦理保存登記,故該「合建物」為區分所有建築物,受民法799(區分所有建築物)之限制! 至於,當時之登記狀態為”區分所有建築物”之專有部分己登記,但其共有部分未登記” b.地主於申請建照前已出具土地使用權同意書,又建商是將所有房屋(建物)的部份,登記在該公司(法人)名下,故符合民法68條 主物及從物屬同一人所有之條件,故該「合建物」又具有主物從物之關係,受民法68條(主物,從物)之限制. 至於當時之登記狀態為 ”「主物之建物部分」已登記,「主物之土地部分」未登記, 「從物」未登記” c. 將土地全數分配給地主,房屋全數分配給建商; 顯然未依民法799.民法68條之法律方式.抵觸民法73條第1項. 民法第73條(不依法定方式之效力)第1項 法律行為，不依法定方式者，無效。。 *至於,建商於取得使用執照之同一日(68-01-12),指定一名自然人為”基地專有部分”所有權人”,並為土地所有權移轉,由於該行為發生於保存登記之前,故該自然人之”所有權”應屬無效!其身份與地主相同,同為土地名義上之所有權人. 另外,建造執照核準之範圍是”建屋”而非”賣地”,若該自然人,因該次土地移轉,而取得土地實質所有權,顯然與建造執照核準之範圍相悖! 2.抵觸民法72條部分: 由建造執照(65莊建字第02600號)本身無”保留地”之登載得知,當時的建管單位是在”無保留地”之條件下,才核準建造執照! 因此,地主於建照核準後之今日,宣稱”依合建契約擁有保留地”之主張,顯然與建造執照所核準的範圍不符!該行為,讓行政機關之建照審核形同虛設,讓房屋交易秩序蕩然無存,而導致無辜的購屋者(消費者)權益嚴重受損! 民法第72條規定「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」,該行為顯然已抵觸上開條文! 3.抵觸民法758條部分: 保存登記前,「合建物」因未登記不生效力,合建雙方(於取得使用執照後,保存登記前)所為之分配,無效! 民法第758條,第一項(0181119制定) 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。 因此,針對不生效力之標的物所為之處份,亦不生效力.

一. ”法定空地”不只具有公法(建築法)上的關係,亦具有特別法(公寓大廈管理條例)及私法(民法)上關係. 理由如下: (一)建築法之”法定空地”是公寓大廈管理條例的”共用部份”,也是民法799條的”共有部份”,也是民法68條的”從物”. 1.公寓大廈管理條例第58條,直接證實,該條例所定義之共用部分包含”法定空地”. 2.最高法院民事判決一○三年度台上字第七六四號(台中連楝式透天厝法定空地判決),引用公寓大廈管理條例第4條第2項,及民法799條第5項,間接證明了”法定空地”是公寓大廈管理條例之共用部份,亦是民法799條之共有部分. 3.最高法院民事判例92年台上第2775號(新莊法定空地及退縮地判例),引用民法68條,間接證明「於建築基地之土地及建築物,原始屬同一人所有的情況下,”法定空地”亦是民法68條之從物」 綜上, ”法定空地”一詞,除了具有建築法(公法)上的意義之外,亦具有特別法(公寓大廈管理條例)及私法(民法)上的意義!故不應被解讀為僅具有公法(建築法)上的關係! 說明1: 建築法第十一條,定義”建築基地”為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 而以建築基地為範圍的法律名詞,有公寓大廈管理條例之”公寓大廈”一詞,及民法第799條之”區分所有建築物”一詞 (二):“法定空地”之多重身份(共用,共有,從物)參照,法定空地是公寓大廈管理條例的”共用部分”,也是民法799條的”共有部分”,也是民法68條的從物. a.”法定空地”一詞 ;源於建築法第十一條(民國60年修訂),原稱為”所應保留之空地” b.”共用部分” ;源於公寓大廈管理條例(民國84年制訂) c.”共有部分” ;源於民法物權編第799條(民國18年制訂,民國98年修訂) d.”從物” ;源於民法總則編第68條(民國18年制訂) 住戶主張所有權,可以”共用部分”,”共有部分”,”從物”去主張. a.“共用部分”,”共有部分”,可引用大法官會議釋字第600號解釋文理由書第3段第3行 b.“從物部分”,可引用最高法院民事判例92年台上第2775號 上列法律條文(法定空地,共用.共有.從物)何時開始適用? a.法定空地:何時開始適用,由該法第3條決定,各縣市不同. 但整體而言,民國70以後,全省均適用. 因此,民國73年修訂的建築法第十一條,是新舊建築基地均適用!民國73年以前之建築基地,亦適用該條文. (法規公佈施行後之土地移轉行為,並沒有法律不溯及既往原則之適用!) b.共用部分: 該法制訂前的公寓大廈(含連楝式透天厝)也適用! (請參考營建署網站Q180,Q186,Q195) c.共有部分: 民國18年以後的區分所建築物均適用. d.從物: 民國18年以後,有主物從物關係之物品均適用. 註*民法物權編所定之物權，在施行前發生者，其效力自施行之日起，依民法物權編之規定。(民法物權編施行法第2條) 故,民法第799條,依民國98年修正後之新規定! 註*依據最高法院民事判決一○三年度台上字第七六四號(台中連楝式透天厝法定空地判決),買賣法定空地是”以不能之給付為契約標的”,買賣契約無效! 二.契約行為,符合法律規定才有效 大法官會議釋字第349號解釋文理由書,針對含蓋契約行為在內的法律行為,作出解釋如下: 民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。 由其意旨得知,超出「法律特別規定」的契約行為,並不生效力. 顯然超出民法物權規定(民法799條,民法68條)的契行為,並不生效力! 此外,「合建雙方之契約行為,因住戶不可得而知之,故對住戶(第三人)應不生效力!」

該法定空地,不是「都市計畫公共設施保留地」,也不是釋字400所指的「公用地役關係」! 說明如下: (一)不是都市計畫公共設施保留地 A.都市計畫法民國62年全文修正後,都市計畫範圍內之”法定空地”經申請變更編定為”道”,並不表示該地就是”原都市計畫之公共設施保留地” ,理由如下: 1.參照內政部解釋函,87.6.30台內營字第八七七二一七六號(都市計畫公共設施保留地認定)] 查都市計畫法所稱之「公共設施保留地」，依都市計畫法第四十八條至第五十一條之立法意旨，係指依同法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第四十二條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。 2.由都市計畫法第17條,第2項之意旨得知「必先有都市計畫道路(能指定建築線),建管機關才會核發建築執照;有建築執照才有建築基地及法定空地」. 因此”法定空地”自然不會是”原都市計畫公共設施保留地” [參照 都市計畫法(0620828全文修正)第17條,第2項] 由上得知,內政部解釋函,顯然不能認同“凡經政府編定地目為道之土地,即屬公共設施保留地”的不正確論述! 註1:都市計畫法第17條(0620828全文修正),第2項: 未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。 B.都市計畫法民國62年全文修正後,都市計畫範圍內之”法定空地”經申請變更編定為”道”,不會是土地法第五篇第213條之”保留徵收用地” ,理由如下: 1.抵觸都市計畫法第52條(0620828全文修正),其條文要點如下: 都市計畫範圍內，各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都市計畫。…………. 若徵收法空地,當然是妨礙都市計畫. 2.土地法(從民國19年制定至今民國103年)並沒有「排除(或不受)都市計畫法第52條限制」之條文. 說明1:有「排除(或不受)都市計畫法第52條限制」之法律條文(及其公佈施行日期)如下: a. 土地徵收條例第四條(0890113制定) b. 離島建設條例第九條(1021220修正) 制訂於: 89年3月21日 c. 促進民間參與公共建設法第十九條(0890114制定) d. 獎勵民間參與交通建設條例第十二條(0831118制定) e. 大眾捷運法第七條(0860509修正) 制訂於:77年6月14日 f. 停車場法第十六條(0881230修正) 制訂於:80年6月25日 g. 莫拉克颱風災後重建特別條例第二十五條(0980827制定) 說明2:依土地法第五篇第一章(208~221條)所為之徵收,必需符合該篇第二章(222~235條)之徵收程序. 主要程序如下: 1.徵收計畫(同法224條):需用土地人擬具詳細徵收計畫書，並附具徵收土地圖說及土地使用計畫圖 2.核淮公文(同法220條):徵收土地，由中央地政機關核准之。 3.核淮通知(同法225條):核准徵收後通知地政機關 4.地政機關公告與通知(同法227條) 其中213條之”保留徵收”,於該條文第二項中,更點明需”預為呈請核定公布其征收之範圍” (二).以法定空地作成之私設通路,雖可構成「供公眾通行之巷道」,但並非釋字400所指之公用地役關係. 理由如下: 1.釋字400理由書摘要: …至於依建築法規及民法等之規定，提供土地作為公眾通行之道路，與因時效而形成之既成道路不同，非本件解釋所指之公用地役關係…….. 2.公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。 *由上得知,「公用地役關係之道路」與「供公眾通行之巷道」,其實是兩種不同功能的道路! 其中與「建築法規」有關的是「供公眾通行之巷道」 *補充*: 比較 「台灣省建築管理規則第四條」與「新北市建築管理規則第二條」,如下: 台灣省建築管理規則 第四條 本規則所稱現有巷道包括左列情形： 一、供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。 二、私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書或捐獻土地為道路 使用，經依法完成土地移轉登記手續者。 三、本法七十三年十一月七日修正公布前，曾指定建築線之現有巷道， 經縣市主管建築機關認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市 容觀瞻者。 前項第一款所稱供公眾通行之巷道應由縣市主管機關就其寬度、使用性 質、使用時間、通行情形及公益上需要認定之。 *說明;凍省之後,台灣省建築管理規則由各縣市建築管理規則(或自治條例)取代, 新北市建築管理規則 第二條 本規則所稱現有巷道，其範圍如下： 一、公用地役關係之巷道。 二、私設通路，經土地所有權人出具供公眾通行之同意書者。 三、捐獻土地為道路使用，經依法完成土地移轉登記手續者。 四、本法於中華民國七十三年十一月七日修正公布前，曾指定建築線之有巷道，經本府認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容瞻者。 前項第一款所稱公用地役關係之巷道，須於供通行之初，土地所有權人並無阻止情事，繼續和平通行達二十年，且為不特定公眾通行所必要者。 新北市建築管理規則第二條, 把「供公眾通行之巷道」刪掉了.可能是對「供公眾通行之巷道」有所誤解!住戶可以試著爭取看看! 與住戶”路權”相關的法律條文(或行政規則), 除了「建築管理規則(或自治條例)」現有巷道之外,還有「公寓大廈管理條例」第58條(消費者權益),及都市計畫法施行細則(或非都市土地使用管制規則第9條)之建蔽率管制.

vivianhung2001

真的很感謝您一直在關注此一案件^^

2014-12-16 12:27

地主可以申請法定空地(共用部分)由占有人(住戶)代繳地價稅 ;住戶可以申請補登記共用部分. 理由如下: (一)地主可以申請由占有人(住戶)代繳地價稅 地主從民國66年7月土地稅法制定後,就可以透過該法第4條第1項第4款,申請由占有人(住戶)代繳地價稅! 土地稅法 第四條(0660701制定) 土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦： 一、納稅義務人行蹤不明者。 二、權屬不明者。 三、無人管理者。 四、土地所有權人申請由占有人代繳者。 土地所有權人在同一直轄市、縣（市）內有兩筆以上土地，為不同之使用人所使用時，如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算，各土地使用人應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。 第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。 由上列得知,只有第一項第一款~第三款之代繳人,可以向納稅義務人求償, 而第一項第四款不得求償!. 故地主(土地名義所有權人)本來就可以透過申請,由占有人(住戶或土地實際所有權人)自己繳稅. P.S 法定空地與現住房屋土地相鄰時,住戶可於當期地價稅開徵前40日, 申請”法定空地”適用自用住宅稅率(2/1000) (二) 住戶可以申請補登記共用部分: 住戶可以透過”土地登記規則建物所有權第一次登記”程序,補登記共用部分. 以下為相關於建物所有權第一次登記之條文及其說明: (僅列出最新的部分, 即98年版第78~84,94條 及100年版第94條) 資料來源:土地登記規則歷年修正條文及修正沿革彙編 (可從中和地政事務所網站下載PDF檔) A.土地登記規則 (98年7月6日修正 ; 98年7月23日施行 ) 相關於建物所有權第一次登記，為條文第78~84,94條 ,詳列如下: 第 78 條 申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。 第 79 條 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形者 ，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登 記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。 前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。 前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。 第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。 說明: 一. 申請建物所有權第一次登記，有第一項各款情形時，應依各款規定檢附其他相關文件，第 一項序文「之一」二字,易致混淆，爰刪除之。 二. 按依民法第七百九十九條規定,區分所有建物所屬之各共有部分由相關區分所有權人全體共有，並不得與其相關之專有部分及基地權利之應有部分分離而為移轉或設定負擔，故申請區分所有建物登記時，本應檢具全體起造人就專有部分所有屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件併同辦理該共有部分之登記爰增訂第一項第一款規定。 三. 實務上建築管理單位核發區分所有建物之使用執照，僅就專有部分認定申請人之權利範圍及位置，又使用執照之起造人為一人時，起造人無從協議分配，故應實務作業並使文字語意更為明確，爰修正現行條文第一項第一款,並移列為第二款。 四. 區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分，但使用執照未有門牌記載及計入建築戶數者，申請人申請登記時,為使登記之建物位置明確，申請人仍應檢具戶政機關核發之所在地址證明據以辦理建物所有權第一次登記，又公寓大廈管理條例施行前，主管機關備查之圖說未有標示專有或共有部分之規範，宜由區分所有權人按專有部分之性質依法約定之，俾利據以辦理登記。爰將現行條文第八十二條規定移列至第一項第三款，並增訂第二項。現行條文第一項第二款移列第一項第四款,第二項至第四項依序移列為第三項至第五項，並酌作文字修正。 第 80 條 區分所有建物，區分所有權人得就其專有部分及所屬共有部分之權利，單獨申請建物所有權第一次登記。 說明: 配合民法第七百九十九條用語,修正「區分所有部分」為「專有部分及所屬共有部分」 第 81 條 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形， 分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。 說明: 一. 第一款移列於第一項規範。 二. 區分所有建物共有部分之項目及所有權之劃分，應屬私法上契約關係，原則上應由全體區分所有權人合意為之。惟因區分所有建物之共有部分，性質上應為建物區分所有權人利用該建物所必要者，故區分所有權人間之約定仍應合乎設置目的及使用性質，亦即應以該共有部分之固有使用方法為之，爰參照公寓大廈管理條例第九條第二項及司法院釋字第六〇〇號解釋意旨，修正共有部分依各區分所有權人按其設置目的及使用性質約定性形，分別編列建號單獨登記為各相關區分所有權人共有，俾使共用部分之登記客觀明確。另條文已明定共有部分得單獨登記為各相關區分所有權人共有，因現行條文第一款但書重複規定，爰予刪除。 三. 民法修正施行前原已登記之「共用部分」,即本條所稱「共有部分」依法辦理登記。 四. 第二款移列於第二項，酌作文字修正。 第 82 條（刪除） 說明: 一. 本條刪除。 二. 有關區分所有建物之地下層或屋頂突出物之處理方式於第七十九條已明有定，爰刪除本條。 第83條 區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第七十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍。 登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。 說明: 酌作文字修正。 第84條 建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。 第94條 區分所有建物之共有部分不得分割；除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。 說明: 酌作文字修正。 B.土地登記規則(100年12月12日修正 ; 100年12月12日施行) 第94條 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。 說明: 現行條文有關共有部分不得分割，系指共有部分不得與其所屬建築物之專有部分及其基地之權利分離而單獨為共有物分割而言，為免誤解共有部分不得辦理標示分割，且民法第七百九十九條第五項已明定，專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利不得分離，爰配合修正部分文字。 附註: ( 1 ).土地登記規則及其說明的部分，抄錄自中和地政事務所編印之土地登記規則歷年修正條文及修正沿革彙編 (可從該地政事務所網站下載p.d.f檔) ( 2 )土地登記規則,首次列入「建物所有權第一次登記」為民國69年1月的版本,列在條文第69~74條 第2次為民國84年7月的版本,列在條文第72 ~ 77條及 80條 第3次為民國90年9月的版本,列在條文第78 ~84條及 94條 第4次為民國98年7月的版本,列在條文第78 ~84條及 94條 第5次為民國100年12月的版本,列在條文第78 ~84條及 94條 其中,民國84年的版本將「共用部分」視為民法68條的「從物」; 民國98年的版本將「共用部分」視為民法第799條的「共有部分」(請參閱各該版條文之說明) 民國69年的版本,將「共用部分」分二部份處理: 一部分測繪(第69條),其它無法測繪的部分才編建號登記(第72條) 而基地共用部分(含法定空地)是屬於可以測繪的部分,因此當然沒有登記「共有持分」！ 比民國69年還早的建築基地,只測繪專有部分,根本沒提到共用部分測繪(參照63年制定的臺灣省土地建物複丈規則第16條及第20條),當然更不可能有登記「共有持分」！ 若單純從土地登記規則判斷,民國84年的版本第80條(即新版第94條)新增之後, 基地共用部分(含法定空地)才有登記共有持分! ( 3 )土地登記規則民國98年版,第80條的說明,有瑕疵！ 民法第799條之區分所有定義, 若參照該條第2項,應有2部分為: 專有部分及共有部分 若參照該條第5項,應有3部分為: 專有部分及其所屬之共有部分及其基地之權利. 因此,第80條的條文及說明, 若刪除「所屬」二字會更正確即「區分所有部分」為「專有部分及共有部分」 *民法799第5項「所屬之共有部分」： 僅指公共設施,例如游泳池、網球場等(參照該條文沿革之理由部分) *民法799第2項「共有部分」： 為「公共設施」加上「基地權利」 ( 4 )依憲法第72條之「法律優位原則」,行政命令(土地登記規則)與法律(民法)抵觸無效。因此若有抵觸 ,當然還是以民法 為準! ( 5 ) 土地登記規則民國69年的版本，是由民國64年的土地法第37條授權制定。更早的版本(民國35年版)，並沒有被 任何法律授權。

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vivianhung2001

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2015-03-24 10:49

一.即使「建造執照」有「保留地」之登載, 住戶同樣取得「法定空地」之物權(所有權)，不受其影響! 理由如下: 保存登記後, 該「合建物」已是民法第799所定義之「區分所有建築物」; 又因該「合建物」之房屋部分全數登記為建商(法人)所有且建商已取得合建地主之土地使用權同意書, 故該「合建物」又具有民法總則編第68條之「主物從物」關係. 住戶因信賴民法物權編第799條之法秩序, 向建商購買不動產,登記成為該「區分所有建築物」之專有部分所有權人(區分所有權人), 本來就因該條文之「推定為共有(或共有)」規定, 取得[共用應有部份]之所有權. 住戶因信賴民法總則編第68條之法秩序, 向建商購買不動產,登記成為「部份主物」所有權人,本來就因該條文之「主物之處分及於從物」規定, 取得「部分從物」之所有權. 與「土地法第43條」功能相同之「民法物權編第759-1」 , 於其第二項規定「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」 住戶之購屋登記行為(法律行為), 在沒有抵觸法律行為通則(民法總則編第71條~第74條)之情況下,當然就是信賴不動產登記之善意第三人，其物權變動效力, 不因原登記物權之不實(合建地主的保留地,因合建物保存登記,而成了建商的推定為共有部分或從物)而受影響。」 住戶當然因信賴不動產物權登記,取得含括法定空地之「推定為共有部分」或「從物」之所有權! 完全不受「建造執照」是否有登載「保留地」所影響! *若「建造執照」真有「保留地」之登載 ,合建地主求償的對象是「建商」才對! 二.民事訴訟在確定判決5年內,可依民事訴訟法第四百九十六條第一項各款(或第四百九十八條),提「再審之訴」. 相關條文摘要如下： (一) 與「提再審期間」相關之法律條文: 民事訴訟法 第五百條 (提起再審之期間) 　　再審之訴，應於三十日之不變期間內提起。 　　前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算。但自判決確定後已逾五年者，不得提起。 　　以第四百九十六條第一項第五款、第六款或第十二款情形為再審之理由者，不適用前項但書之規定。 民事訴訟法 第三百九十八條 (判決確定之時期) 判決，於上訴期間屆滿時確定。但於上訴期間內有合法之上訴者，阻其確定。 　　不得上訴之判決，於宣示時確定；不宣示者，於公告時確定。 若三審上訴不合法被駁回,「判決確定時」就是二審上訴期間屆滿時(收到判決書+30日)! (二) 與「再審事由」相關的法律條文: 民事訴訟法 第四百九十六條 , 條文摘要: 有下列各款情形之一者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服。但當事人已依上訴主張其事由或知其事由而不為主張者，不在此限： 一、適用法規顯有錯誤者。…….. 十、證人、鑑定人、通譯、當事人或法定代理人經具結後，就為判決基礎之證言、鑑定、通譯或有關事項為虛偽陳述者。 十三、當事人發現未經斟酌之證物或得使用該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限。 　 前項第七款至第十款情形，以宣告有罪之判決或處罰鍰之裁定已確定，或因證據不足以外之理由，而不能為有罪之確定判決或罰鍰之確定裁定者為限，得提起再審之訴。 第二審法院就該事件已為本案判決者，對於第一審法院之判決不得提起再審之訴。 說明: 第一項第一款:所指之「適用法規顯有錯誤者」,參照大法官釋字第177號及釋字第185號解釋文,可歸納為下列A,B 兩項: A.消極的不適用法規 B.適用法規不當。可再細分為下列3項 (1)確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定 (2)確定判決與司法院現尚有效之解釋及大法官會議之解釋顯然違反者 (3)確定判決與最高法院尚有效之判例顯然違反者. 第四百九十七條(再審事由 ) 依第四百六十六條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌，或當事人有正當理由不到場，法院為一造辯論判決者，亦得提起再審之訴。 第四百九十八條(再審事由 ) 為判決基礎之裁判，如有前二條所定之情形者，得據以對於該判決提起再審之訴。 此案, 101年度的高院判決書理由四之第(四)項, 有引用97年度高院確定判決及98年度高院確定判決之「爭點效」拘束力. 該二確定判決是否構成「為判決基礎之裁判」,可以研究看看! 補充:就目前的狀態而言, 合建地主只(意外)告贏1戶! 其他共有人的權益,自始至終都沒有改變,可以考慮主張權益! 　　不過,可能要費一翻工夫,來證明自己是共有人之一(建造執照,戶籍籘本,門牌整編證明,民法799 及817條文,釋字600號解釋文) 資料準備好後,再以民法821條(共有人對第三人之權利)主張權益!

可以用下列方法,證明自己是「尚未登記之分別共有地」共有人之一(僅供參考) 1.門牌關聯: 證明自己有取得「建築物專有部分」 a.方法: 證明居住地址,是「使用執照存根」上的「建築地址」之一. b.所需文件: 1.使用執照存根 2.門牌整編證明 3.地籍籐本 2.地號關聯: 證明自己有取得「土地專有部分」 a.方法: 自己的居住地號(如住戶的x74地號)是從「使用執照存根」上的「建築地號」所分割出來的. b.所需文件: 1.使用執照存根 2.地籍異動清冊 3.地籍籐本

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vivianhung2001

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2015-04-08 13:31

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vivianhung2001

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2018-06-13 17:17

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vivianhung2001

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2019-10-08 10:42

我們這老公寓也是遇到這個問題 民國70年建的 線在法定空地在分割邁車位

vivianhung2001

大家都辛苦了!!這塊只能坐下來好好處理

2023-05-24 10:42